ГлавнаяВаши вопросы и ответы

Ваши вопросы и ответы

Какое жилье считается элитным?

Ответ:

Элитная недвижимость или жилье премиум-класса объединяет в себе два основных момента — качество и местоположение. Однако не всегда однозначно можно определить границу между элитными и обычными объектами.

Согласно заключениям экспертов аукционного дома Christie’s, к примеру, в Великобритании элитной недвижимостью считается недвижимость, стоимость которой превышает 4 млн. фунтов стерлингов, в то время как в других странах условный порог не превышает 1 млн. евро или даже 500 тыс. евро.

В отличие от большинства стран Евросоюза в Италии от того, к какой категории относится недвижимость, зависит размер НДС, поэтому очень важно четкое разграничение жилья.

Размер НДС в Италии в зависимости от типа недвижимости

Тип недвижимости Размер НДС в %
Первичное жилье для основного места проживания 4
Первичное жилье, которое не является основным местом проживания 10
Элитное жилье класса люкс не зависимо от того, каким местом проживания оно является 22

С целью исключения путаницы Министерство общественных работ приняло 2 августа 1969 года декрет о параметрах, которые позволяют определять категорию дома или квартиры. (Decreto 2 agosto 1969, n. 1072, Caratteristiche delle abitazioni di lusso).

Основные характеристики элитного объекта

В Италии к недвижимости премиум-класса относится:
  • жилье, имеющее такую квалификацию, как «роскошное жилье» кадастровой категории А1 («di lusso»); «вилла» категории A8 («villa»), «частный парк» категории A9 («parco privato»), куда входят также замки и дворцы
  • дом для одной семьи, возведенный на участке, площадь которого превышает 3 тыс.кв.м. Исключением являются объекты, построенные на сельскохозяйственных землях
  • жилое помещение, расположенное в зданиях объемом более 2 тыс. куб.м и занимающие территорию, где объем строения на каждые 100 кв.м поверхности не превышает 25 куб.м
  • дома для одной семьи, где имеется теннисный корт, площадь дренажного покрытия которого составляет не меньше 650 кв.м, или бассейн площадью не меньше 80 кв.м
  • дома, имеющие с учетом балконов, террас, лестниц, чердаков, гаражей, подвальных и подсобных помещений полезную площадь более 200 кв.м и расположенные на участке, который в шесть раз превышает площадь здания
  • отдельные жилые помещения, полезная площадь которых без учета балконов, террас, лестниц, чердаков, гаражей, подвальных и подсобных помещений более 240 кв.м
  • объекты, расположенные на участке стоимостью в полтора раза превышающей стоимость строительства
  • квартиры и дома, объединяющие более четырех ниже перечисленных характеристик. А именно:
    • полезная площадь без учета подвалов, чердаков, балконов, террас, лестниц и автостоянок превышает 160 кв.м
    • площадь балконов и террас одной квартиры составляет не менее 65 кв.м
    • здание ниже семи этажей имеет более одного лифта на один подъезд
    • имеется черный выход и служебная лестница, не предусмотренные нормами безопасности
    • в здании ниже четырех этажей есть грузовой лифт
    • стены парадной на высоту более 170 см отделаны дорогостоящими материалами
    • высота потолки более 330 см
    • входные двери изготовлены из древесины ценных пород, массивного дерева, украшены дорогостоящими материалами, инкрустацией или резьбой
    • межкомнатные двери изготовлены из древесины ценных пород, массивного дерева, украшены дорогостоящими материалами, инкрустацией или резьбой
    • поверхность стен более чем на 30% отделана дорогостоящими материалами
    • поверхность полов на 50% состоит из дорогостоящих материалов или материалов, которые обработаны с использованием специальных технологий
    • кассетные потолки или украшенные ручной росписью и лепниной
    • бассейн, который находится на территории здания или комплекса, состоящего из менее 15 жилых единиц
    • теннисный корт, который находится на территории здания или комплекса, состоящего из менее 15 жилых единиц

К примеру, элитной считается новая квартира, имеющая входные двери из массивного дерева, потолки высотой более 3,3 м, украшенные лепниной, и расположенная в пятиэтажном доме, где функционирует два лифта.

Также к данной категории относится новый дом, полезная площадь которого составляет 250 кв.м, и расположенный на участке 1500 кв.м. В обоих случаях при оформлении договора купли продажи покупателю придется заплатить НДС по размере 22 %.

Как покупателю недвижимости получить ВНЖ в Италии?

Ответ:

В соответствии с иммиграционным итальянским законодательством покупка недвижимости в Италии не предусматривает автоматического получения ВНЖ. Каждый иностранный гражданин имеет на территории страны один из двух статусов — он либо турист (turista), либо резидент (residente). В первом случае пребывание в Италии не превышает трёх месяцев, во втором — продолжается больше трёх месяцев.

Более подробно с правами и обязанностями иностранцев в Италии, правилами получения вида на жительство и условиями выдачи виз можно познакомиться в законодательном акте от 25 июля 1998г за № 286, известном под названием «Общие предписания, которые касаются иммиграции и статуса иностранцев». (на итальянском «Testo unico delle dispozioni concernenti la disziplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero»).

Разновидности виз

Италия является участницей Шенгенского соглашения, поэтому для получения визы на въезд в эту страну необходимо обратиться в визовый центр и предоставить стандартный набор документов, необходимый для оформления шенгенской визы. В зависимости от цели поездки и срока пребывания существует четыре типа виз:
  • А — транзитная аэропортовая виза. Она выдается для транзитного авиаперелета через Италию и запрещает перемещение внутри страны
  • В — транзитная виза, предоставляющая право находится на территории Италии при следовании в другую страну, но не более 5 дней
  • С — деловая виза. С многократной деловой визой в Италии можно находиться не более 90 дней в году
  • D — национальная виза. С ней иностранец сможет пребывать в стране более 90 дней и получить вид на жительство. Она дается на один год, а при наличии контракта с работодателем на неопределенный срок.
Более подробно с особенностями и правилами получения визы можно познакомиться на нашем сайте.

Как получить вид на жительство в Италии

Вид на жительство представляет собой традиционный документ государственного образца, который разрешает легально проживать в территориальных пределах Италии. Также это может быть пластиковая карта с электронным чипом — PSE (permesso di soggiorno elettronico), которая выдается с 2006 года.

Выдача ВНЖ осуществляется на основе национальной визы категории «D». Для этого необходимо обратиться в одно из почтовых отделений Италии или местное полицейское управление — квестуру (questura), заполнить и подписать заявление, а также предоставить следующий пакет документов:
  • оригинал заграничного паспорта и копии всех его страниц
  • четыре цветных фотографии
  • справку об отсутствии судимости
  • оригиналы и нотариально заверенный перевод документов, которые подтверждают, что заявитель имеет право на получение ВНЖ
  • долгосрочный договор аренды жилого помещения или документ, который подтверждает право собственности на недвижимость в Италии
  • марку госпошлины (marca da bollo), приобретенную на почте или в табачном киоске. Ее наклеивают на заявление.

Типы вида на жительство

В зависимости от оснований, сроков пребывания и возможностей различают несколько типов ВНЖ. А именно, вид на жительство с правом:
  • работать по найму (permesso di soggiorno per lavore). Для его получения необходимо предоставить заявление от работодателя
  • заниматься предпринимательством (permesso di soggiorno per lavoro autonomo/indipendente), то есть открыть собственный бизнес в Италии. Получить данный тип ВНЖ смогут иностранцы, которые докажут наличие достаточного количества средств, необходимых для открытия своего дела. В зависимости от сферы деятельности их размер колеблется от 10 до 50 тыс.евро. Кроме того, необходимо представить справку от лицензирующего органа выбранного вида деятельности
  • на учёбу (permesso di soggiorno per studio). Этот ВНЖ предоставляется учащимся итальянских образовательных учреждений. Также с этим статусом разрешается работать на территории страны, но не более 20 часов в неделю
  • на проживание (permesso di soggiorno per dimora/residenza elettiva). В этом случае потребуется наличие недвижимости в Италии и постоянный годовой доход не менее 30 тыс.евро, источник которого может находиться за пределами Италии
  • на воссоединения семьи (permesso di soggiorno per ricongiungimento familiare). Для получения этого типа вида на жительство заявителю нужно предоставить документы, которые подтверждают родство с резидентом Италии. К примеру, свидетельство о рождении или о браке. Данным положением могут воспользоваться родственники до третьей степени родства.
Весь процесс оформления ВНЖ может занимать до 3 месяцев. Иностранцу разрешается в это время покидать территорию страны.

Вид на жительство в Италии выдается на срок, который не превышает срок действия визы. А именно:
  • для сезонных работ — до 9 месяцев
  • для студентов — до 1 года
  • для воссоединения семьи, ведения бизнеса или работы по найму по бессрочному договору — до 2 лет
Для продления вида на жительство, необходимо до окончания срока действия предыдущего подать новое заявление.

Как получить постоянный вид на жительство в Италии

Законодательство Италии предоставляет возможность иностранцам, которые проживают в стране не менее 5 лет, получить постоянный вид на жительство. Раньше этот документ назывался «carta di soggiorno», а с 2007 года — разрешением на длительное пребывание в Европейском Союзе или SLP (permesso di soggiorno per soggiornanti di lungo periodo). Он является бессрочным и одинаковым для всех стран, входящих в состав ЕС.

Заявление на получение постоянного ВНЖ подается в отделениях местной администрации (comune) или почты. К нему прилагается:
  • копия заграничного паспорта
  • декларация о годовом доходе
  • справка об отсутствии судимости
  • договор аренды жилого помещения или право собственности на него
  • справка с места жительства
  • справка о составе семьи
  • копия расчётных листков за последний год
  • почтовая квитанция об оплате электронного ВНЖ
  • марка госпошлины.

 Кроме того, при подаче заявления придется выполнить тестовое задание на знание итальянского языка.

Документ, подтверждающий постоянный вид на жительство, необходимо продлевать каждые пять лет, однако для этого уже не требуется подача документов, а достаточно поменять фотографию.
Наличие SLP предоставляет иностранцам все права гражданина Италии, кроме права принимать участие в избирательном процессе.

Аннулирование постоянного вида на жительство

Иммиграционный закон Италии предусматривает возможность аннулирования постоянного вида на жительство. Это происходит, когда резидент:

  • отсутствует в течение года на территории Евросоюза
  • получил ВНЖ с нарушениями законодательства
  • получил постоянный ВНЖ в другой стране Евросоюза
  • отсутствует более 6 лет на территории Италии.

 Наличие ВНЖ или ПМЖ позволяет иностранному гражданину старше 15 лет получить удостоверение личности — итальянское carta d’identita. Выдается оно в центральном адресном столе муниципалитета, перед обращением куда необходимо предварительно зарегистрироваться в бюро учёта и регистрации населения (ufficio anagrafe).

Порядок получения итальянского гражданства

Путь к получению итальянского гражданства (cittadinanza italiana) довольно сложен и длителен, поэтому этот процесс лучше доверить опытным юристам. На него может претендовать иностранный гражданин, который:
  • родился и проживает в Италии не меньше трех лет
  • является ребёнком или внуком гражданина Италии и законно проживает там не менее 3 лет
  • достиг совершеннолетнего возраста, усыновлён итальянскими гражданами и проживает в стране не менее 5 лет с момента усыновления
  • служил в итальянской армии или работал в государственных учреждениях Италии не менее 5 лет
  • является гражданином Евросоюза и постоянно проживает на территории Италии на протяжении 5 лет
  • считается беженцем или не имеет гражданства, но проживает в стране не менее 5 лет
  • законно проживает в Италии на протяжении 10 лет
  • зарегистрировал брак с итальянским гражданином и проживает в стране не менее двух лет.
Кроме того, для получения итальянского гражданства потребуется доказать наличие источника постоянного дохода и отсутствие судимости.

С заявлением о предоставлении гражданства следует в Италии обратиться в префектуру по месту жительства, а если вы находитесь в другом государстве, то — в итальянское посольство.

Более подробно с основными положениями получения итальянского гражданства можно ознакомиться в Законе от 5.02.1992г за № 91 «Nuove norme sulla cittadinanza».

Итальянское законодательство разрешает иметь двойное гражданство — Италии и другой страны.

Преимущества получения итальянского гражданства

Итальянское гражданство дает своему владельцу много преимуществ, в частности:

  • получать льготное финансирование для расширения бизнеса и на личные нужды
  • постоянно проживать в Италии
  • принимать участие в избирательном процессе
  • оформить социальное страхование
  • заниматься предпринимательской деятельностью в любой стране Евросоюза
  • работать по найму.

Лишение гражданства в Италии возможно, если установят, что заявитель при подаче заявления использовал подложные документы, ввёл итальянские власти в заблуждение или утаил информацию, которая негативно отразилась бы на решении данного вопроса.

Сколько стоит содержание недвижимости

Ответ:

В этой статье мы расскажем о том, к каким затратам нужно быть готовым потенциальному покупателю недвижимости в Италии. Ее содержание с учетом всех налогов, сборов, коммунальных платежей и страховки обходится в год от 1 до 3 % рыночной стоимости объекта. Для каждого конкретного случая расходы рассчитываются в индивидуальном порядке и зависят от типа недвижимости, ее статуса и местонахождения.

Налоги

Ежегодно владельцы жилья в Италии оплачивают единый коммунальный налог на недвижимость (IUC, imposta unica comunale), установленный с 1 января 2014г в соответствии с Законом о финансовой стабильности. На практике он объединяет три налога, существовавшие ранее по отдельности:
  • IMU, imposta municipale unica — муниципальный налог на недвижимость составляет 0,76 %. Он не взимается с объекта, предназначенного для основного места жительства
  • TARI — налог на вывоз и переработку мусора. Его размер зависит от площади жилого помещения, объема мусора и колеблется в районе 100 евро
  • TASI — налог на различные муниципальные услуги, в том числе на уличное освещение, содержание дорог и т.п. Он устанавливается муниципалитетом исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Общая ставка налогов TASI и IMU не превышает 10,6 %.
Для примера: IUC для квартиры площадью 85 кв.м составляет не более 850 евро в год.
Оплата единого коммунального налога осуществляется равными частями ежеквартально, начиная с 16 января и заканчивая 16 октября. Также налог можно заплатить одним платежом до 16 июня. Налог на летние резиденции или вторые дома оплачивается в два этапа — до 16 июня и до 16 декабря.
Если покупатель недвижимости в Италии принимает решение продать ее в течение пяти лет с момента оформления сделки, то ему придется еще заплатить налог на прирост капитала в размере 20%.

Коммунальные расходы

Расходы на оплату коммунальных услуг зависят от типа недвижимости, ее местоположения, статуса, параметров и варьируются от 200 до 5 000 евро. Понятно, что роскошная вилла на Лазурном берегу обойдется значительно дороже, чем небольшая квартирка в многоэтажном доме.
Коммунальные платежи включают расходы на оплату газа, воды и электроэнергии. В каждом регионе Италии действуют свои тарифы, но в среднем в месяц за газ придется заплатить от 30 до 50 евро, за воду — от 15 до 20 евро и за электричество — от 15 до 20 евро при ставке 0,2-0,3 евро за кВт/час. Все расходы учитываются по счетчикам.
Для объектов недвижимости, расположенных в кондоминиуме, стоимость коммунальных услуг увеличивается на сумму расходов, которые идут на чистку бассейна, работу консьержа и обслуживание общих территорий.

Страховка

Обязательной процедурой в Италии является страхование недвижимости. В среднем, ежегодная страховка обходится от 1 до 2 % стоимости жилья, что в одном случае может не превысить 300 евро, а в другом будет составлять более 2 000 евро.
На основании выше изложенного, можно сделать вывод, что с учетом всех сборов и налогов ежегодное содержание одного квадратного метра жилого помещения в Италии обойдется владельцу:
  • для квартиры — 8-20 евро
  • для домов и коттеджей — 10-30 евро
  • для недвижимости класса люкс — 30-60 евро

Какие налоги платит владелец недвижимости?

Ответ:

Планируя приобрести недвижимость в Италии, не следует забывать, что ее покупка и содержание сопровождается уплатой налогов. Самостоятельно разобраться с системой налогообложения в данной стране довольно сложно, поэтому стоит обратиться к налоговому консультанту. Это поможет принять взвешенное решение.

Налоги при покупке

Сумма налогов при покупке недвижимости в Италии может довольно сильно различаться. Это зависит от трех факторов:
• какой по счёту объект недвижимости приобретается — первый или второй
• кто продавец — физическое или юридическое лицо
• кто покупатель — иностранец, который не имеет вида на жительство, или резидент страны.
При приобретении у физического лица первого объекта недвижимости, предназначенного для постоянного проживания, предусмотрены следующие налоговые ставки:
• регистрационный налог — 2%
• ипотечный налог — 50 евро
• кадастровый налог — 50 евро
• НДС — 4%
При приобретении у физического лица второго объекта недвижимости или летней резиденции оплачивается:
• регистрационный налог — 9%
• ипотечный налог — 50 евро
• кадастровый налог — 50 евро
• НДС — 10 или 22%
Приобретая недвижимость со статусом первого дома и летней резиденции у строительной компании, налоговые ставки будут такими:
• регистрационный налог — 200 евро
• ипотечный налог — 200 евро
• кадастровый налог — 200 евро

Также при покупке недвижимости оплачивается налог на имущество в сумме 24,71 евро, госпошлина — 230 евро, налог за внесение объекта в государственный реестр — 90 евро и услуги нотариуса — около 1-2,5 % от стоимости недвижимости.

Налоги для недвижимости категории «люкс», а также исторической, археологической и художественной категории, рассчитываются для каждого конкретного случая индивидуально.

В ряде случаев законодательство предусматривает предоставление иностранным лицам налоговых льгот, которые можно получить при соблюдении ряда необходимых требований. Льготы не распространяются на элитные объекты.

Все налоги оплачиваются в момент нотариального оформления договора купли-продажи. Большинство из них рассчитываются не от покупной, а от кадастровой стоимости имущества, которая практически всегда ниже реальной. Исключением является первичная недвижимость, приобретенная у застройщика. В данном случае покупная и кадастровая стоимость будут одинаковы.

Налоги при владении

В Италии владелец жилья обязан платить единый муниципальный налог (IUS), который включает в себя три налога. А именно:
• налог на жилую недвижимость (IMU) — 0,76 %. Он не взимается, если недвижимость является основным местом проживания
• муниципальный налог на услуги городских служб (TASI)
• налог на утилизацию отходов (TARI).
Общая ставка муниципального налога не превышает 10,6 %.

Если покупатель недвижимости в Италии принимает решение продать ее в течение пяти лет с момента оформления сделки, то ему придется еще заплатить налог на прирост капитала в размере 20%.

Размер налога на наследство и дарение зависит от стоимости имущества и степени родства. Его ставка колеблется от 4 до 8%.

Степень родства Стоимость объекта недвижимости Ставки налога на наследство и дарение, %
Для супругов и детей более 1млн.евро 4
Для супругов и детей до 1млн.евро не облагается
Для братьев и сестер более 100 тыс. евро 6
Для остальных родственников независимо от стоимости 6
Для тех, кто не является родственниками независимо от стоимости 8

Подоходный налог для физических лиц уплачивают резиденты и нерезиденты Италии. Его величина зависит от размера совокупного годового дохода и варьируется от 23 до 43%.

Сумма совокупного годового дохода, тыс.евро Ставки подоходного налога, %
15 23
15-28 27
28-55 38
55-75 41
Более 75 43

При работе по найму из зарплаты работника работодатель ежемесячно обязан удерживать налог по соответствующей ставке. К подоходному налогу для физических лиц еще добавляются налоги, принятые на местном уровне.
Ставка корпоративного налога составляет 27,5 %.

Обращаем ваше внимание на то, что вся предоставленная выше информация о налогах в Италии является базовой. Поэтому мы настоятельно рекомендует вам перед заключением договора купли-продажи недвижимости обратиться к сертифицированным специалистам по налогообложению «Транио». Они помогут разобраться в нюансах итальянского налогового законодательства, рассчитают точные размеры налогов и найдут способы их оптимизации.

Какова процедура покупки и оформления недвижимости?

Ответ:

По законам Италии физические и юридические лица других иностранных государств имеют право приобретать недвижимость в стране без каких-либо ограничений (за исключением покупки сельскохозяйственных земель).

Весь процесс покупки и оформления недвижимости осуществляется в несколько этапов и предусматривает выполнение нескольких обязательных условий.

1. Начальный этап

Самым первым шагом при покупке недвижимости является поиск объекта. Это можно сделать на тематических выставках, на всевозможных специализированных сайтах в интернете, в тематических печатных изданиях и т. п. Также можно обратиться в итальянское агентство недвижимости либо в представительство итальянской компании, которая занимается ее продажей.

Перед принятием окончательного решения важно помнить, что в Италии довольно сложно получить разрешение на строительство. Особенно на охраняемых территориях и в старинных городах. Кроме того, есть регионы, где очень мало свободных территорий, выделяемых под застройку. Поэтому, планируя покупку участка, следует все хорошо обдумать и ознакомиться с условиями строительства или перепланировки уже существующего объекта.

2. Получение ИНН

Для последующего оформления недвижимости и осуществления денежных расчетов потенциальный покупатель обязан получить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale). Для этого необходимо обратиться в любое отделение Квеструры (Questrura), которое имеется в каждой провинции Италии. При постановке на налоговый учет достаточно предъявить только заграничный паспорт.

3. Открытие расчетного счета

Все денежные расчеты по покупке недвижимости в Италии осуществляются только через банк, где покупателю обязательно нужно открыть расчетный счет. Для этого потребуется ИНН и заграничный паспорт, а также первоначальный взнос, размер которого зависит от требований конкретного банка.

4. Предложение о покупке

После выбора объекта покупатель делает предложение о покупке (riserva-offerta, proposta d’acquisto или compromesso). При этом он обязан внести на расчетный счет — 1 % от цены недвижимости или оговоренную с продавцом фиксированную сумму. Предложение о покупке действует от 5 до 30 дней. В течение этого срока покупатель обязуется приобрести данное жилье, а продавец не имеет право рассматривать другие варианты.

5. Резервирование объекта

Для резервирования объекта с целью его окончательного выкупа покупатель может после согласования цены с продавцом заключить соглашение (proposta irrevocabile d’acquisto), которое исключает возможность расторжения сделки. В нем указываются главные условия договора, в частности этапы оплаты. Одновременно с этим в банке на имя продавца вносится залог (caparra). Как правило, это 10% от стоимости объекта.

Расторжение соглашения по инициативе какой-либо из сторон влечет при этом материальную ответственность. Если от сделки отказывается покупатель, то сумма внесенного депозита ему не возвращается; если продавец, - то он должен заплатить штраф в размере двойного депозита.

6. Предварительный договор купли-продажи

Следующий шаг – подписание предварительного договора (preliminare di vendita или compromesso di vendita), который заверяется нотариусом. Он составляется на двух языках, одним из которых является итальянский. В договоре указываются все основные условия, в том числе точные данные об объекте недвижимости, сроки оплаты, время владения и, при необходимости, гарантия оформления ипотечного кредитования.

На данном этапе покупатель обязан внести задаток в сумме от 10 до 30% от стоимости объекта и агентскую комиссию. Если впоследствии он передумает приобретать выбранную недвижимость, то теряет внесенную им сумму. Если договор расторгнет продавец, то он вернет покупателю задаток в двукратном размере.

7. Окончательный договор купли-продажи

Подписание окончательного договора купли-продажи (contratto notarile di compravendita или atto notarile) осуществляется в офисе нотариуса спустя 1–3 месяца после оформления предварительного соглашения. К данному документу обязательно прилагается техническая документация (servetutte) и энергетический сертификат (certificazione energetica).

В обязанности нотариуса входит – проверка соответствия оформленных документов по недвижимости законам Италии и оповещение в течение 48 часов местной полиции о том, что произошла смена домовладельца. В момент подписания окончательного договора покупатель платит оставшуюся часть суммы.

8. Регистрация договора

Государственная регистрация окончательного договора купли-продажи осуществляется в департаменте реестра недвижимости (conservatoria dei registri immobiliari). Как правило, данная процедура занимает от 35 до 40 дней.

После проведения регистрации новый владелец недвижимости получает договор купли-продажи, ключи и выписку из реестра. Для постоянного проживания в Италии потребуется оформить ВНЖ в течение 18 месяцев с момента регистрации договора.

9. Оформление акта приема-передачи

Подписание акта приема-передачи объекта недвижимости не является обязательным, но составить его новому владельцу необходимо. В нем нужно указать показания счетчиков газа, воды и электричества.

После этого новый собственник жилья в течение 24 часов должен обратиться в городскую администрацию, чтобы заключить новые договора на коммунальные услуги по обслуживанию недвижимости. Чаще все эти заботы берет на себя риэлторское агентство.

10. Сопутствующие расходы

Покупка вторичной недвижимости сопровождается фиксированным регистрационным налогом (tassa di registro или imposta di registro). Его ставка для основного места проживания составляет 2 %, а дополнительного (если это не единственная недвижимость в Италии) — 9 %.

Обязательным при покупке недвижимости является оплата НДС (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) в следующих размерах:
• 4 % — при приобретении первичной недвижимости для основного места жительства
• 10 % — при покупке у застройщика второго жилья(дачи)
• 22% — при приобретении второго жилья премиум-класса.

Сумма нотариальных сборов составляет 2–4 % от стоимости объекта. Она включает:
• ипотечный взнос (imposta ipotecaria) — 50 евро при наличии ВНЖ у покупателя или 200 евро при его отсутствии
• кадастровый налог (imposta catastale) — 50 евро при наличии ВНЖ у покупателя или 200 евро при его отсутствии
• налог на имущество (tassa archivio notarile) — 24,71 евро
• госпошлину (imosta di bollo) — 230 евро
• налог за государственную регистрацию (trascrizione e voltura) — 90 евро
• услуги нотариуса —1–2,5 % или 5–7 тыс. евро, если стоимость недвижимости превышает 300 тыс. евро.

Расходы на покупку недвижимости

Первичная недвижимость Вторичная недвижимость
Основное место жительства «Дача» Основное место жительства «Дача»
Регистрационный взнос 200 евро 200 евро 2% 9%
Кадастровый налог 200 евро 200 евро 50 евро 50 евро
Ипотечный взнос 200 евро 200 евро 50 евро 50 евро
НДС 4% 10% или 22% - -

Агентству недвижимости за сопровождение сделки и все его услуги нужно заплатить от 3% до 5%. Данная комиссия оплачивается в момент подписания предварительного договора, как покупателем, так и продавцом.

Вознаграждение нотариуса составляет от 1 до 2 % от стоимости объекта.

Также покупателю необходимо оплатить техническую экспертизу (perizia). Это 200–300 евро при стоимости недвижимости около 100 000 евро.

Стоимость страховки составляет 350-500 евро в год, однако страхование жилья является обязательным только при приобретении его в кредит.

Как оформить ипотеку?

Ответ:

В последнее время в хорошо отлаженную систему ипотечного кредитования в Италии свои корректировки внес мировой финансовый кризис. Он либо сделал его довольно сложным либо вовсе закрыл путь иностранным заемщикам к ипотеке.

Нежелание итальянских банков выдавать ссуды нерезидентам вызвано высокими рисками: ведь лица, которые желают получить кредит, не всегда имеют возможность доказать стабильность своих доходов.

Требования к объекту кредитования

Ипотечное кредитование для нерезидентов в Италии возможно только для приобретения объекта недвижимости, зарегистрированного в земельном кадастре и имеющего статус жилого помещения. Итальянские банки не кредитуют объекты, расположенные за пределами страны.

При кредитовании иностранцев они предъявляют повышенные требования к оценке жилья. Вероятнее всего получить ипотеку под залог дорогого элитного и ликвидного жилья.

Требования к заемщику

К иностранцам, которые рассчитывают получить ипотечный кредит, итальянские банки выдвигают довольно жесткие требования. В частности заемщик обязан подтвердить:

  • свою платежеспособность
  • уровень доходов
  • соответствие приобретаемой недвижимости повышенным требованиям к объектам оценки и залога.

Кроме того, по истечении срока кредитования заемщику не должно быть более 85 лет, а его ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту — превышать 30–35 % совокупного месячного дохода семьи или дохода заемщика. Арендная плата в расчетах не учитывается. Важно знать, что для нерезидентов ипотека предоставляется только физическим лицам.

Документы

При подаче заявления в итальянский банк на получение ипотечного кредита потенциальный заемщик обязан предоставить следующие документы:

  • копию загранпаспорта, удостоверение личности и подтверждение места жительства
  • ИНН (codice fiscale), который оформляется в квестуре
  • при наличии своей фирмы — ее регистрационные документы и аудиторскую отчетность
  • для наемных работников — справку с места работы о доходах за последний год
  • сведения о всех банковских счетах
  • справки об отсутствии долгов по уплате налогов
  • информацию о наличии долгов по предыдущим кредитам, выплате алиментов и т.п.
  • справку из земельного кадастра, которая подтверждает, что недвижимость зарегистрирована в жилом фонде
  • смету при оформлении кредита на ремонт
  • предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.

Кроме этого, банк имеет право потребовать дополнительно другие документы. Например, справку о составе семьи, свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, водительские права и т.д.

Перед предоставлением в банк все документы необходимо перевести на итальянский язык и нотариально заверить. Для этого можно обратиться в консульство Италии. Для получения ипотечного кредита в Италии необязательно иметь вид на жительство.

Процедура получения кредита

В итальянских банках окончательное решение о выдаче ипотечного кредита принимается в течение 5-7 недель с момента подачи заявления. Это только при правильном оформлении документов, в противном случае процесс может затянуться до 8-9 недель.

После принятия кредитным учреждением положительного решения и подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости покупатель и продавец открывают банковские счета.  Покупатель на свой счет вносит первоначальный взнос-депозит.

Затем подписывается соглашение о предоставлении кредита и окончательный договор купли-продажи, и банк-кредитор перечисляет на счет продавца сумму займа и первоначальный взнос покупателя. Нотариально сделка заверяется в течение 2-5 дней. После завершения процедуры продажи недвижимости, продавец имеет право воспользоваться перечисленными на его счет деньгами.

Условия кредитования

Максимальная сумма ипотечного кредита, как правило, не превышает 60% от стоимости приобретаемой недвижимости за минусом сборов и комиссий. При этом  она не может быть менее 100 и более 700 тыс. евро. Финансирование 80 % стоимости жилья практически не применяется.

Срок ипотечного кредитования составляет от 5 до 20 лет. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать ставку по кредиту, которая может быть фиксированной, смешанной или плавающей.

Плавающие рассчитываются по формуле, а фиксированные ставки составляют от 2,8 до 6,5 %. Также возможна смешанная ставка, которая в течение всего периода кредитования меняется с фиксированной на плавающую и наоборот.

Дополнительные расходы заемщика

Ипотечным кредитованием в Италии занимаются не только государственные банки, но и акционерные кредитные учреждения, имеющие в своем уставном фонде долю государственного капитала. Оформление ипотеки в банках предоставлено ипотечным брокерам.

Они оценивают финансовое состояние заемщика и составляют перечень документов, которые ему необходимо предоставить для получения ипотеки. После получения кредита клиент оплачивает брокеру комиссию в размере 1 % от его суммы.

Ипотечные кредиты в Италии, как правило, несколько дороже обычных, так включают ряд дополнительных расходов. А именно:

  • банковскую комиссию за выдачу кредита в размере от 0,4 до 0,7 % от суммы ипотеки
  • расходы банка на завершение процедуры приобретения недвижимости — 100-160 евро
  • стоимость оценки недвижимости — 200-450 евро
  • нотариальные расходы на оформление документов — от 1 до 1,5 % от суммы кредита
  • обязательное страхование жизни заемщика и недвижимости — 150-600 евро в год.
  • налог за регистрацию ипотеки, который для резидентов и для приобретения жилья для постоянного проживания составляет 0,25 % от суммы кредита, а для нерезидентов и для покупки второго жилья  — 2 %.


Задать свой вопрос

Контакты

Свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом в Москве или во Флоренции и мы поможем выбрать дом Вашей мечты.
Москва
+7 985 230-63-21 irinalebedeva.it@gmail.com
Ирина Лебедева
Флоренция
+39 340 211-68-61 bobfontanelli@yahoo.it
Роберто Фонтанелли